二手市場走勢不明

　　二手房市場，一直是新房市場的一個晴雨表�！艾F(xiàn)在有一個現(xiàn)象很突出，同區(qū)域甚至是同一小區(qū)的二手房價格，比起新房往往差一大截�！贝鬂芍脴I(yè)運營總監(jiān)鐘欞曦說，比如最熱的三北地區(qū)，新房賣到六七千元，而二手房往往要低幾百甚至上千元：“新房都是6000元以上了，但二手房不少才5000元出頭�！�

　　以北部新區(qū)新牌坊的勁力五星城 (論壇 新聞)為例，記者偶然碰到的一位二手房經(jīng)紀(jì)訴苦說，如今勁力五星城二期的新房套內(nèi)單價已經(jīng)漲到6700元左右，他們手里握有的二手房，套內(nèi)單價僅僅定在6000元左右，成交還不太理想：“買二手房的，都是真正的剛性需求，他們不像投資者那么盲目，對價格自然就更敏感�！�

　　鐘欞曦分析，今年新房供應(yīng)青黃不接，年初房企并沒有做那么多開工計劃，市場一好：“開發(fā)商們是越賣越有信心，傲起賣。購房者呢，是越追高心里越?jīng)]底。二手房市場，供需相對平衡，反映的房價也更真實�！倍鴵�(jù)中介機構(gòu)了解的情況，當(dāng)前的購買房，70%是投資需求，只有30%的剛性需求他認(rèn)為，有些虛高的新房價格不可能一味上漲：“目前新房市場供需不平衡。一旦供應(yīng)量起來了，新房價格就會自然回落�！�

　　對于大家普遍關(guān)注的二手房營業(yè)稅問題，鐘欞曦稱：“即使不踩急剎車，政府也希望用這個杠桿，對當(dāng)前這種房價猛漲的勢頭進行扼制�！�

　　明年市場供應(yīng)量大

　　今年的土地成交數(shù)量相當(dāng)驚人。不少項目會在明年進入市場。市統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，房企單月開發(fā)投資完成額已經(jīng)連續(xù)3個月保持在100億元以上，其中，企業(yè)購置土地面積增長28.4%，已支付土地購置費增長33.3%。

　　以央企龍頭保利為例，明年在重慶市場的項目總數(shù)，將會達(dá)到10個，包括鴻恩寺等今年拿到的新地塊，都將在明年進入市場。

　　其他諸如恒大、龍湖、金科等在今年已經(jīng)上市或是即將上市的企業(yè)，明年的大動作也不少。加上一大批大中型房企在重慶的規(guī)模開發(fā)，將令明年的重慶市場，進入一個供應(yīng)密集期。

　　其實，面對形勢一片大好的市場，不少房企目前已經(jīng)加快推盤的步伐。某濱江樓盤，原定在明年初才加推的兩棟小戶型，也緊鑼密鼓地安排在今年最后一個季度推出。其運營總監(jiān)表示：“其實我們的任務(wù)早就完成了，這兩棟樓本來想明年再推出來的。不過明年我們還有3個新項目要啟動，到時整個市場供應(yīng)量增大，局勢就不明朗了。還不如乘市場好，抓緊推出來�！�

　　這位老總預(yù)測，到明年，會有更多的大量新項目推向市場，市場的供需關(guān)系會轉(zhuǎn)變。房價要再像現(xiàn)在這樣不斷上行，就缺少空間和動能。

　　房企壓力仍然不小

　　無可否認(rèn)，經(jīng)歷了近一年的火熱運行，當(dāng)前的市場形勢和信心已經(jīng)全面恢復(fù)。市統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，上半年我市商品房銷售面積增速從0.5%一路走高至37.6%，房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)與房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)連續(xù)沖高，至三季度信心指數(shù)達(dá)139.4，景氣指數(shù)為120.8。

　　不過，一片歡歌的背后，房企仍然有一些不足為外人道的苦惱。一家房企老總在談及今年以來火爆的土地市場和接連產(chǎn)生的一些地王時就表示：“有些是已經(jīng)上市的房企，要發(fā)展，要做業(yè)績。有些是想上市，要儲備土地。加上今年財政政策和貨幣政策寬松，融資渠道通暢，所以才會有這么多地王。但從成本角度分析，不少項目的樓面地價偏高。市場恢復(fù)信心的同時，明年的競爭也會進一步加劇。不少項目運作的空間很狹窄，風(fēng)險也很高�！�

　　當(dāng)下許多房企的確“不差錢”，但不差錢是基于什么樣的結(jié)構(gòu)呢？市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)表明，1-10月，房企在國內(nèi)貸款、自籌資金保持高增長的同時，以定金及預(yù)售款和個人按揭貸款為主的其他資金來源增速進一步提高，1-10月達(dá)671.11億元，增長67.3%，其總額比國內(nèi)貸款和自籌資金的總和還高54.23億元。

　　目前為樓市適度降溫的呼聲已越來越強烈，有銀行界專家預(yù)測，明年加息幾乎已是必然，同時不排除對個人二套房貸利率收緊可能。當(dāng)市場遇冷，銷售回款一旦收縮，房企面臨的資金壓力就會撲面而來。

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